房屋租賃登記鑒證辦事指南

一、辦事須知

１、凡單位自有非住宅房屋或私有房屋租賃的，租賃雙方必須到市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局辦理租賃登記鑒證手續(xù)，領(lǐng)取《房屋租賃證》。單位產(chǎn)出租方屬市級單位、駐津單位的，到天津市房地產(chǎn)管理局辦理登記鑒證手續(xù)；其它單位到房屋所在地房地產(chǎn)管理局辦理登記鑒證手續(xù)。私有房屋租賃到房屋所在地房地產(chǎn)管理局辦理登記鑒證手續(xù)。

２、辦理租賃登記鑒證應(yīng)交驗(yàn)下列證件：

（１）租賃雙方協(xié)商議定的房屋租賃協(xié)議。

（２）出租方持《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》。

（３）承租方持注明用途情況的證明及身份證明；承租方系外省市的，應(yīng)持當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門出具的證明及身份證明。

二、辦事程序

１、申請登記。租賃雙方到市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局申請登記，填寫《房屋租賃登記表》及天津市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃合同》。

２、驗(yàn)證調(diào)查。審核《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》、用途證明及身份證明并對出租的房屋進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。

３、審批發(fā)證。審查租賃雙方簽定的《房屋租賃合同》、租金、租期、權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容無誤后準(zhǔn)予租賃合同鑒證，頒發(fā)《房屋租賃證》。

三、辦事時限

符合房屋出租條件的，經(jīng)審查無誤后５日辦結(jié)。

四、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

單位自有非住宅租賃鑒證的，交納租金總額2％的鑒證費(fèi)；私有房屋租賃鑒證的，交納租金總額2.5％的鑒證費(fèi)。鑒證費(fèi)由租賃雙方各負(fù)擔(dān)50％。

合法保證房屋出租收益

政府有關(guān)部門對個人出租房屋的稅費(fèi)進(jìn)行了改革，降低了過去的高稅率，并從今年起實(shí)行，以便規(guī)范個人房屋出租市場，將隱入地下的租房納入規(guī)范的合法租房市場。守法的投資者房東應(yīng)該由地下轉(zhuǎn)到地上來，依法納稅，這是不容置疑的義務(wù)。但是，在守法履行納稅義務(wù)的同時，也需根據(jù)新的情況采取合法手段保護(hù)房東的利益。

在以投資出租為目的的房產(chǎn)當(dāng)中，特別是不少新建的高檔公寓出租中，房屋出租的租金計(jì)算方法往往采取大包干的方式，即只給出一個租金總額，并且將水、電、氣等費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)用，車庫或車位出租費(fèi)用等都包括在內(nèi)。如果在不納稅的地下房屋出租時期采取此方式，由于不考慮納稅，并且在房租的計(jì)算和收取時較便利，尚可采用。在轉(zhuǎn)入依法納稅的規(guī)范房屋出租后，訂立這樣的房屋出租協(xié)議則很不適應(yīng)合法保護(hù)自己的出租收益的需求。鑒于此，投資類的房東及經(jīng)營房屋出租的部門應(yīng)該在擬訂房屋出租協(xié)議時改變租金結(jié)構(gòu)和方式，以便能夠合法地保護(hù)房屋出租收益。下面給房東支幾條具體的招數(shù)以供參考：

1、 將租金與水、電、氣費(fèi)分開

水、電、氣等市政費(fèi)用必須與租金分開，由租戶直接按消費(fèi)量支付。個人出租房屋應(yīng)繳納的稅種是營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和個人所得稅。水、電、煤氣、天然氣等費(fèi)用是消耗性的費(fèi)用，既不是房東的收入，也不是房產(chǎn)。如果將這些包括在房屋租金內(nèi)，房東必須將這部分費(fèi)用交納給水、電、氣等相關(guān)的供應(yīng)公司，而沒有任何收入，但一旦計(jì)入房租總額，就必須適用繳納各種房屋出租的稅費(fèi)，對房東十分不利。若房東企圖提租把稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給租房者，勢必引起不滿并降低房產(chǎn)出租的競爭力，所以，應(yīng)該合法地將這一部分從租金中剝離，在房屋出租協(xié)議中規(guī)定由租房方按消費(fèi)量直接支付給相關(guān)的供應(yīng)公司或其代理。這樣，由于租金中不再包括這部分費(fèi)用，房東可不必再為自己未經(jīng)營、未收益的費(fèi)用而納稅。

2、 將物業(yè)費(fèi)與租金分開

同樣，物業(yè)費(fèi)部分不是房東的收入，而是物業(yè)公司的收入，若納入租金總額，則房東除必須將物業(yè)費(fèi)交納給物業(yè)公司外，還需繳納各種房屋出租稅費(fèi)。這樣，房東非但沒有實(shí)際收入，還要承擔(dān)這部分費(fèi)用的稅費(fèi)，因此十分不利。所以，物業(yè)費(fèi)這一塊也應(yīng)合法地從租金中剝離，在房屋出租協(xié)議中規(guī)定由租房方直接支付給物業(yè)公司。

3、 將房屋租金與車庫租金分開

高檔房產(chǎn)出租中，大都涉及車庫或車位的出租。鑒于車庫與房產(chǎn)本身在銷售時是分開的，各有各的銷售合同，所以在出租時也應(yīng)該分開。分開對房東的好處是車庫或車位作為一個獨(dú)立的出租單位，在租金上單獨(dú)計(jì)算。這樣，其適用納稅費(fèi)部分要少，并且還有靈活處置的機(jī)動性，所以，不僅應(yīng)該分開，而且可以采取單獨(dú)車庫出租協(xié)議或作為房屋出租協(xié)議的一個單獨(dú)附件分別訂立，以合法地保護(hù)房東的利益。

此外還應(yīng)注意：

一、出租房屋應(yīng)簽訂書面租賃合同

租賃雙方應(yīng)正式簽訂書面合同，在合同中訂明雙方的權(quán)利義務(wù)、租期、租金、轉(zhuǎn)租條款、續(xù)租、違約責(zé)任，租房用途等。只有用書面的形式才能更有效地保護(hù)雙方的權(quán)益，促使雙方履約，減少日后的糾紛。

二、租賃應(yīng)辦理登記手續(xù)

出租房屋實(shí)行登記備案制度，租賃雙方應(yīng)該在簽訂租賃合同30天內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理租賃登記手續(xù)，這是一個法定程序，只有辦完了登記手續(xù)才算履行了有效的程序，租賃行為才算在法律上有效，租賃合同才會受到法律保護(hù)。否則，未辦理登記的租賃合同在法律上是無有效的，一旦出現(xiàn)糾紛，不受法律保護(hù)。就是轉(zhuǎn)租的租憑合同也要再次到房管部門辦理登記手續(xù)。

房屋租賃在實(shí)際操作上有許多問題，因?yàn)槌鲎夥交蚴浅凶夥匠鲇诟鞣N考慮，又因?yàn)椴煌姆课萦胁煌谋尘盎驐l件，所以給房屋租賃帶來許多意想不到的法律障礙。新頒布的《城市房屋租賃管理辦法》對租賃市場有了明確的規(guī)范，要想在出租或承租活動中進(jìn)展順利，租賃雙方應(yīng)多了解一點(diǎn)租賃市場的行為規(guī)范，多掌握一些有關(guān)租賃的法律知識。